Mit dem Kauf einer Pflegeimmobilie in die Zukunft investieren

Die Lebenserwartung der deutschen Bevölkerung steigt – und mit ihr der Bedarf an Pflegeplätzen. Ein notwendiger Lösungsansatz besteht darin, neue Pflegeimmobilien zu erbauen und bestehende Einrichtungen zu sanieren, um den Pflegebedürftigen zukünftig mehr Wohnraum zu bieten.

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1. So funktioniert die Investition in eine Pflegeimmobilie

2. Mit diesen Kosten müssen Investoren eines Pflegeobjekts rechnen

3. In Pflegeimmobilien investieren: Anleger profitieren von verschiedenen Vorzügen

4. Risiken beim Erwerb einer Pflegeimmobilie als Geldanlage

5. Die Vorteile einer Pflegeimmobilie gegenüber der klassischen Eigentumswohnung

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Der demografische Wandel schreitet merklich voran: Wenn die Menschen immer älter werden, resultiert daraus ein erhöhter Pflegebedarf dieser Generation. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt sind rund drei Millionen Menschen in Deutschland pflegebedürftig. Bis 2050 wird diese Zahl nach Schätzungen des Statistischen Bundesamtes auf über vier Millionen Betroffene ansteigen. Das Problem: Schon jetzt sind etwa 90 Prozent aller Pflegeeinrichtungen belegt. Schnell entsteht eine massive Lücke in der stationären Pflege, wenn sich diese Lage weiter verschärft und keine neuen Pflegeplätze entstehen.

Darum erscheint die Erbauung von neuen Pflegeimmobilien als logische Konsequenz, um den Pflegebedürftigen von morgen genügend Wohnraum zu ermöglichen. Für dieses Projekt sind private Investoren gesucht, die ihr Kapital in Pflegeimmobilien anlegen möchten. Diese Form der Investition lohnt sich für den Investor sowohl in finanzieller als auch in persönlicher Hinsicht.

1. So funktioniert die Investition in eine Pflegeimmobilie

Wer in eine Pflegeimmobilie investieren möchte, muss den Neubau eines solchen Projektes nicht selbst realisieren. Dieser Prozess wäre mit einem so hohen Kosten- und Zeitaufwand verbunden, dass er für private Investoren meist nicht in Frage kommt. Eher interessierten sie sich dafür, in eine oder womöglich sogar mehrere Wohneinheiten innerhalb einer größeren Pflegeeinrichtung zu investieren. Hier gibt es in der Regel bereits eine Betreibergesellschaft, mit der der Investor einen Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehreren Jahrzehnten vereinbart.

Der Bau eines Pflegeobjektes planen Bauträger und/oder Betreiber innerhalb eines Zeitraumes von ein bis zwei Jahren. Unter der Berücksichtigung des Wohnungseigentumsgesetzes (kurz: WEG) werden diese Pflegeimmobilien in mehrere Einheiten unterteilt, die unabhängig voneinander an verschiedene Investoren veräußert werden.

Erwirbt man nun eine dieser untergliederten Wohneinheiten, setzt sich diese aus der jeweiligen Wohnfläche sowie einem bestimmten Anteil an Gemeinschaftsflächen zusammen. Zudem kommt es meist vor, dass bereits das Inventar, das auf die Behausung von pflegebedürftigen oder in ihrer Mobilität eingeschränkten Personen ausgerichtet ist, im Kaufpreis der Immobilie enthalten ist.

Der tatsächliche Kauf eines Pflegeappartements vollzieht sich meist in Zusammenarbeit mit einem spezialisierten Makler, der mit den Charakteristika und Rahmenbedingungen einer Pflegeeinrichtungen vertraut ist und in Folge dessen alle formellen Tätigkeiten realisiert.

Wollen Investoren einen Teil der Kosten für eine Pflegeimmobilie finanzieren, ist es notwendig, sich mit der jeweiligen Bank bzw. dem Kreditgeber auszutauschen.

Letztlich erfolgt der offizielle Kauf im Rahmen eines Notartermins. Im Anschluss wird die Grundbucheintragung veranlasst und das Eigentum geht nach der Begleichung des vereinbarten Betrags an den Investor über.

2. Mit diesen Kosten müssen Investoren eines Pflegeobjekts rechnen

Die Summe für den Kauf einer Pflegeimmobilie setzt sich aus den Kosten für die Wohneinheit selbst und dem Grundstücksanteil zusammen. Dabei hängt der Preis von der Größe der Wohnfläche, der Ausstattung sowie der Lage der Pflegeeinrichtung ab. Daraus ergibt sich ein finanzieller Rahmen von 80.000 bis 200.000 Euro. Im Übrigen gilt es, die Kosten für die Grunderwerbssteuer, den Notar sowie den Grundbucheintrag zu begleichen.    

3. In Pflegeimmobilien investieren: Anleger profitieren von verschiedenen Vorzügen

Anleger einer Pflegeimmobilie lockt vor allem die Renditesicherheit, die sich auf etwa 5,5 Prozent beläuft.  Unter der Berücksichtigung steuerlicher Vorteile kann sich der Anteil der Eigenkapitalrenditen sogar auf bis zu acht Prozent steigern.

Ein weiterer Aspekt, der diese Form der Altersvorsorge in ein so attraktives Licht rückt, ist die derzeitige Zinssituation: Die Niedrigzinsen ermöglichen eine relativ günstige Finanzierung von Immobilienprojekten, die sich ebenfalls auf die Gesamtrendite auswirkt.

In diesem Zusammenhang gilt es zudem zu betonen, dass man beim Kauf einer (Pflege-)Immobilie einen Sachwert erhält, dessen Wert sich unabhängig von Inflation und Konjunktur entwickelt.

Eigentümer einer Pflegeimmobilie müssen sich – anders als bei einer Wohnimmobilie – zunächst keine Sorgen um mögliche Mietausfälle aufgrund eines Leerstandes oder der Zahlungsunfähigkeit eines Bewohners machen. Da die Betreiber der Pflegeeinrichtung als Mieter der einzelnen Wohneinheiten agieren, müssen diese selbst bei Leerstand Miete an den Eigentümer zahlen. Weil diese Verträge meist eine Laufzeit von mindestens 20 Jahren (oft mit Option auf Verlängerung) haben, sichern sich Privatinvestoren Mieteinnahmen über einen Zeitraum von mehreren Jahrzehnten.

Auch im Hinblick auf die Instandhaltung der Pflegeimmobilie haben Investoren einen vergleichsweise geringen Aufwand, denn dafür ist in erster Linie die Betreibergesellschaft verantwortlich. Im Vertrag wird im Vorfeld genau festgehalten, welche Kosten die Eigentümer der Wohneinheiten übernehmen müssen – in der Regel begrenzt sich diese Verantwortung auf die Sanierung von Dach und Fassade.

Eigentümer können sich zudem einer hohen Qualität sicher sein, da das Pflegeobjekt regelmäßig von Institutionen wie dem Gewerbeaufsichtsamt, dem Medizinischen Dienst der Krankenkassen oder dem Verwalter besucht und überprüft wird.

4. Risiken beim Erwerb einer Pflegeimmobilie als Geldanlage

Dem größten Risiko, dem Investoren eines Pflegeobjekts begegnen können, ist die Insolvenz des Betreibers. Grundsätzlich wird diese Gefahr jedoch als relativ gering eingeschätzt und beschränkt sich laut einer Untersuchung von Ernst & Young auf einen Anteil von 1,5 Prozent sämtlicher Betreiber in Deutschland. Sich im Vorfeld über den Ruf, das Engagement sowie die Qualität des Betreibers zu informieren, ist empfehlenswert, um dieses Risiko auf ein Minimum zu reduzieren. In diesem Kontext spielen im Übrigen auch Aspekte wie die Lage der Pflegeeinrichtung und die daraus resultierende Nachfrage nach Pflegeplätzen eine Rolle.

Hinzu kommt die Tatsache, dass der Begriff des Betreuten Wohnens staatlich nicht genau definiert und geschützt ist. Eine altersgerecht konzipierte Wohnung ist darum nicht automatisch barrierefrei. Auch hier gilt es, sich im Vorfeld zu informieren.

5. Die Vorteile einer Pflegeimmobilie gegenüber der klassischen Eigentumswohnung

Im Hinblick auf die unsichere Finanzsituation stellen sich viele Privatinvestoren die Frage, in welcher Form sie Kapital anlegen sollen, um für das Alter vorzusorgen – zu riskant erscheinen viele Möglichkeiten der Anlage. Grundsätzlich gelten Immobilien als sichere Form der Kapitalanlage, demnach erscheint die klassische Eigentumswohnung ebenfalls als Option.

Ein Wohnobjekt für pflegebedürftige Personen hat gegenüber der Eigentumswohnung jedoch entscheidende Vorteile: Nicht nur aus finanzieller Sicht, sondern vor allem zu eigenen Absicherung erscheint eine Pflegeimmobilie als überzeugende Alternative: Von der Mietsicherheit über den geringen Verwaltungsaufwand bis hin zum geringen Anteil der Instandhaltungskosten. Darüber hinaus kommt der Anspruch auf ein bevorzugtes Belegungsrecht, das vertraglich festgehalten ist und im Falle einer eigenen Pflegebedürftigkeit eintritt: Nicht nur die Eigentümer selbst, sondern auch Familienangehörige hätten demnach ein bevorzugtes Recht auf einen Pflegeplatz – entweder in genau dieser Pflegeeinrichtung oder gegebenenfalls in einer anderen Einrichtung desselben Betreibers. Auf diese Weise betreiben Privatinvestoren einer Pflegeimmobilie eine Altersvorsorge in doppelter Hinsicht. All diese Argumente sowie die positiven Aussichten auf hohe Renditen unterstreichen das Konzept der Pflegeimmobilien. 

 

 

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