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Mit diesem Risiko müssen Privatanleger von Pflegeimmobilien rechnen

Geld zu investieren bedeutet, ein finanzielles Risiko einzugehen. Die Nachteile und Unsicherheiten beim Erwerb von Pflegeimmobilien sind im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen als gering einzuschätzen.

Bei Pflegeimmobilien handelt es sich trotz einiger Risiken um eine relativ sichere Kapitalanlage.
©Engin_Akyurt | Pixabay.com


1. In Pflegeimmobilien investieren: Der Bedarf an Pflegeplätzen wächst

2. Welche Risiken begleiten Pflegeappartements als Kapitalanlage?

2.1. Der falsche Standort der gewählten Pflegeeinrichtung

2.2. Unvorhergesehene Instandhaltungskosten der Pflegeinstitution

2.3. Insolvenz des Betreibers der Pflegeeinrichtung

2.4. Die Größe der Pflegeinstitution

2.5. Unrealistische Einschätzung der Renditen bei der Investition in eine Pflegeimmobilie

2.6. Zinsänderungen in Folge des Kaufs von Pflegeimmobilien

3. Bei der Investition in Pflegeimmobilien überwiegen die Vorteile


Eine Pflegeimmobilie gilt als Spezialimmobilie, die als einzelne Wohneinheit in verschiedenen Einrichtungen veräußert wird. Pflegeimmobilien basieren auf unterschiedlichen Konzepten: So können sich die Appartements in einem Wohnheim mit angeschlossener Pflege, einem Pflegeheim oder einer Anlage mit gemischtem Konzept aus Pflegeheim und Betreutem Wohnen befinden.

In Folge des demografischen Wandels wächst der Bedarf an Wohnobjekten, die den Ansprüchen von immer mehr pflegebedürftigen Menschen gerecht werden. Bereits aus dieser Perspektive verspricht eine Investition in eine Pflegeimmobilie Rentabilität sowie eine gewisse Form von Sicherheit.

 

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1. In Pflegeimmobilien investieren: Der Bedarf an Pflegeplätzen wächst

Die Menschen werden immer älter. So ist der überproportionale Anstieg der älteren Generation dafür verantwortlich, dass sich die Nachfrage nach Wohneinheiten in Pflegeeinrichtungen erhöht. Wenn die Generation der „Babyboomer" ab 2030 ins Rentenalter eintritt, wird sich diese Tendenz zusätzlich verstärken. Zugleich entsprechen zahlreiche Pflege- und Seniorenheime nicht mehr den gesetzlich festgelegten Anforderungen, wie beispielsweise im Hinblick auf diverse Sicherheitsvorkehrungen und Barrierefreiheit. Wenn diese Ansprüche auf barrierefreie Wohnkonzepte, Personen- wie auch Brandschutz nicht mehr erfüllt werden können, müssen Ersatzimmobilien geschaffen werden. Unabhängig davon, ob diese vollkommen neu entstehen oder unter aufwändigen Modernisierungsarbeiten neugestaltet werden – in jedem Fall kosten diese Bauvorhaben viel Geld. Zwar realisiert der Staat einen Teil dieser Bauprojekte, trotzdem sind zunehmend private Investoren gefragt, die für die Erbauung von neuen Pflegeeinrichtungen unterstützen. Auf diese Weise ist es möglich, den Mangel an Pflegeplätzen künftig zu kompensieren. Der Fakt des demografischen Wandels sowie der damit einhergehende hohe Bedarf an Pflegeplätzen bietet Kapitalanlegern darum einen hohen Grad an finanzieller Sicherheit.

Hinweis: Für den Erwerb einer Pflegeimmobilie ist mit einem Anlagevolumen von mindestens 130.000 Euro zu rechnen. Außerdem wird ein Anteil von ca. 20 Prozent Eigenkapital vorausgesetzt.

 

Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

 

2. Welche Risiken begleiten Pflegeappartements als Kapitalanlage?

Neben den positiven Aspekten der Investition in Pflegeimmobilien ist diese auch mit einigen Risiken verbunden. Diese können im Verhältnis zu anderen Kapitalanlagen jedoch als recht gering eingeschätzt werden und erlangen insbesondere dann Bedeutung, wenn es nicht möglich ist, für das jeweilige Problem eine Lösung zu finden. Die Gefahr eines Verlusts ist besteht zudem dann, wenn mehrere der im Folgenden beschriebenen Ereignisse überraschend hintereinander auftreten. Dieses Szenario ist in der Realität allerdings relativ unwahrscheinlich.

2.1. Der falsche Standort der gewählten Pflegeeinrichtung

Wer in eine Pflegeimmobilie investieren möchte, sollte die Lage der Institution genauer unter die Lupe nehmen. Es besteht zu jeder Zeit das Risiko, dass der Standort der jeweiligen Einrichtung im Laufe der Zeit unbeliebter wird. Diese Unattraktivität des Standortes kann wiederum dazu führen, dass die Auslastung der Pflegeinstitution rückläufig ist und so nicht mehr der Kaufpreis erreicht wird, der anfangs in die Immobilie investiert wurde.

Deshalb sollten sich Investoren bereits vor dem Kauf der Pflegeimmobilie fragen: Wird die Lage der Einrichtung auch zukünftig den Ansprüchen älterer Menschen gerecht? Der Fokus bei der Standortanalyse sollte stets darauf liegen, einen langfristig hohen Bedarf an Pflegeplätzen sowie die damit verbundene Auslastung der Einrichtung auch für die Zukunft sicherzustellen.

2.2. Unvorhergesehene Instandhaltungskosten der Pflegeinstitution

Um den Wert einer Immobilie aufrecht zu erhalten, ist eine laufende Instandhaltung unbedingt notwendig. Darum gilt es auch für Privatinvestoren von Pflegeimmobilien, stets genügend Rücklagen zu bilden, um bei Bedarf darauf zurückgreifen zu können. Wenn die Eigentümer der Wohneinheiten die Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen nicht übernehmen können, werden sie schlimmstenfalls mit einer Sonderumlage zur Kasse gebeten. Weil die Eigentümer von Pflegeimmobilien nur für einen kleinen Teil an Instandhaltungsmaßnahmen finanziell verantwortlich sind, nämlich für die Sanierung von Dach und Fassade, ist dieses Risiko auf einen relativ kleinen Bereich begrenzt.

2.3. Insolvenz des Betreibers der Pflegeeinrichtung

Wenn sich der Verwalter bzw. der Betreiber der Einrichtung nicht sorgfältig um den Betrieb der Immobilie kümmert, besteht das Risiko, dass sich der Ruf der Pflegeeinrichtung verschlechtert. Die Folge: Weniger Auslastung sowie die Möglichkeit einer Insolvenz. Es ist deshalb empfehlenswert, beim Kauf der Pflegeimmobilie einen Verwalter auszuwählen, der sich auf den Betrieb von Pflegeimmobilien spezialisiert hat, um sicherzustellen, dass dieser die Rahmenbedingungen dieser Branche kennt.

Je länger ein Betreiber erfolgreich auf dem Markt besteht und je mehr Einrichtungen ein Betreiberunternehmen betreut, desto weniger ist von dem Risiko eines finanziellen Verlusts bzw. einer drohenden Insolvenz des Betreibers auszugehen.

Wenn es zu einer Insolvenz kommen sollte oder dem Betreiber seine Erlaubnis entzogen wird, müssen Investoren gegebenenfalls mit Mietausfällen rechnen. Kommt ein neuer Betreiber ins Spiel, der die Pflegeimmobilie zu anderen Bedingungen übernimmt, müssen sich die Eigentümer der Wohneinheiten auf neue Verhandlungen und Konditionen einstellen.

Überregionale gemeinnützige Betreiber, die für öffentlich-rechtliche Gesellschafter tätig sind, sagt man einen höheren Grad an Sicherheit nach. Da bei privaten Betreibern eine Gewinnerzielung vorrangig ist, erscheinen diese Unternehmen aus der Sicht der Bevölkerung gegebenenfalls als weniger vertrauenswürdig.

2.4. Die Größe der Pflegeinstitution

Die Größe der Pflegeeinrichtung und die Anforderungen, die an den wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb gestellt werden, sollten in einem ausgewogenen Verhältnis zueinanderstehen. Bei einem zu kleinen Haus besteht die Gefahr, keinen rentablen Betrieb zu realisieren. Ist die Einrichtung zu groß, ist es wiederum möglich, dass die verfügbaren Kapazitäten nicht dauerhaft in Anspruch genommen werden. Experten raten deshalb dazu, in Pflegeimmobilien zu investieren, die über 80 bis 120 Appartements verfügen.

2.5. Unrealistische Einschätzung der Renditen bei der Investition in eine Pflegeimmobilie

Es ist nicht ungewöhnlich, dass die Renditeprognosen auf unvollständigen Angaben basieren und deshalb gegebenenfalls beschönigt werden. Um böse Überraschungen zu vermeiden, ist es ratsam, die Angaben exakt zu überprüfen, zu vergleichen und sich bei Unsicherheiten an einen Finanzexperten zu wenden.

2.6. Zinsänderungen in Folge des Kaufs von Pflegeimmobilien

Weil das Zinsniveau in Deutschland momentan außerordentlich günstig ist, nutzen viele Investoren diese Situation, um Immobilienkäufe mittels eines Bankdarlehens zu finanzieren. In der Regel bestehen Banken auf eine Darlehens-Zinsfestschreibung für einen bestimmten Zeitraum. Häufig erstreckt sich diese Zinsfestschreibung auf eine Periode von 10 bis 15 Jahren. Es ist möglich, dass nach Ablauf dieses Zeitraums ein höherer Hypothekenzins festgelegt wird, weshalb auf Investoren höhere monatliche Aufwendungen zukommen könnten. Diese Entwicklung ist im Hinblick auf die gegenwärtigen Niedrigzinsen gar nicht so unwahrscheinlich – zugleich aber nicht beängstigend. Denn wenn wegen der ansteigenden Inflationsrate auch die Mietzahlungen erhöht werden, könnten diese Mieteinnahmen den Kostenaufwand für höhere Zinszahlungen decken.

 

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3. Bei der Investition in Pflegeimmobilien überwiegen die Vorteile

Viele Gründe sprechen für die Investition in Pflegeimmobilien. Diese Vorteile stehen zwar einigen Gefahren gegenüber, nichts desto trotz können diese Risiken meist als verhältnismäßig selten und unwahrscheinlich eingeschätzt werden. Die drohende Insolvenz des Betreibers gilt als größtes Risiko beim Erwerb einer Pflegeimmobilie. Doch selbst diese Gefahr wird als verhältnismäßig gering betrachtet. Zudem lässt sich diesem Risiko weitestgehend vermeiden, wenn Investoren die Betreibergesellschaft mit Vorsicht auswählen und weitere Faktoren wie die Wahl des Standortes sowie die Größe der Einrichtung beachten. Auf diese Weise erscheint diese Art des Immobilienkaufs als relativ sichere Kapitalanlage.

 

FÜNF BESONDERE VORTEILE EINER PFLEGEIMMOBILIE

Rendite
bis zu 5 Prozent

Mietsicherheit
Miete auch bei Leerstand, Pachtverträge mit mind. 20 Jahren Laufzeit

Steuervorteile
Gebäude und Inventar werden steuerlich abgeschrieben, Kredit-Zinsen sind steuerlich absetzbar

KfW-Förderung und Zinsniveau als Renditehebel
viele Objekte werden zusätzlich gefördert

Wachstumsmarkt „Pflege“
Zahl der Pflegebedürftigen steigt stark an, zukünftig hoher Bedarf an Pflegeheimen

 

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Quelle: Redaktion seniorenportal.de
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