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Pflegeimmobilien – Kapitalanlage für Privatinvestoren

Die Umstrukturierung von Pflegeeinrichtungen in separate Wohneinheiten eröffnet Privatanlegern eine neue Möglichkeit der lukrativen Kapitalanlage.

Der demografische Wandel führt im Hinblick auf den Pflegesektor dazu, dass Pflegeimmobilien für Privatanleger immer attraktiver werden.
©geralt | Pixabay.com


1. Der Pflegemarkt boomt

2. In Pflegeimmobilien investieren: Den Überblick bewahren

3. Das Potential von Betreibergesellschaften und Pflegeeinrichtungen für eine Investition richtig einschätzen

4. Kann der geringe Verwaltungsaufwand für den Investor einer Pflegeimmobilie als Vorteil betrachtet werden?

5. Sollten Privatanleger von Pflegeimmobilien Instandhaltungsrücklagen einplanen?

6. Gelten Pflegeimmobilien langfristig als lukrative Geldanlage?

7. Wie gestaltet sich der Verfahrensablauf beim Kauf eines Pflegeappartements?

8. Lohnt sich die Investition in eine Pflegeeinrichtung?


In Deutschland vollzieht sich ein demografischer Wandel: Der medizinische Fortschritt wie auch das veränderte Gesundheitsbewusstsein der Menschen tragen zur höheren Lebenserwartung der Bevölkerung bei. Die Folge: Es gibt immer mehr ältere und pflegebedürftige Menschen, die auf einen Pflegeplatz angewiesen sind.

 

Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

 

1. Der Pflegemarkt boomt

Seit der Einführung des Pflegestärkungsgesetzes im Januar 2017 spitzt sich dieses Problem zu: Immer mehr Menschen werden als pflegebedürftig eingestuft.

Der erhöhten Nachfrage nach Pflegeplätzen muss in den nächsten Jahren und Jahrzehnten dringend Rechnung getragen werden. Zum einen bedürfen bestehende Pflegeeinrichtungen einer Generalüberholung, zum anderen müssen neue pflegegerechte Immobilien errichtet werden. Beide Variablen sind mit einem hohen Kostenaufwand verbunden. Privatinvestoren können an diesem Punkt einschreiten und den Pflegesektor unterstützen, indem sie ihr Kapital in Pflegeimmobilien anlegen.

Hinweis: Für den Erwerb einer Pflegeimmobilie ist mit einem Anlagevolumen von mindestens 130.000 Euro zu rechnen. Außerdem wird ein Anteil von ca. 20 Prozent Eigenkapital vorausgesetzt.

2. In Pflegeimmobilien investieren: Den Überblick bewahren

Diese demografische Entwicklung führt im Hinblick auf den Pflegesektor dazu, dass Pflegeimmobilien für Privatanleger immer attraktiver werden. Denn wer sich den generellen Risiken des Immobilienmarktes bewusst ist und weiß, auf welche Aspekte er bei der Immobiliensuche achten muss, wird mit großer Wahrscheinlichkeit Gewinne erzielen.

Auch aus der Perspektive der Pflegeinstitutionen rücken Privatanleger wegen der begrenzten Anzahl an bestehenden Pflegeimmobilien in den Fokus der Aufmerksamkeit: Private Investoren gewinnen für eine Finanzierung von Neubauprojekten immer mehr an Bedeutung.

In diesem Kontext ist es wichtig, seriöse von unseriösen Angeboten zu unterscheiden und sich nicht von unrealistischen Aussagen über mögliche Gewinne verleiten zu lassen. Nur so ist es möglich, mit einer Investition in Pflegeimmobilien auf lange Sicht Profit zu erzielen.

Eine Geldanlage in Pflegeimmobilien ist also dann lohnend, wenn Investoren Immobilienangebote richtig einschätzen können. Zu hohe Erfolgsversprechen sollten grundsätzlich zunächst mit Skepsis betrachtet werden. Realistisch sind Gewinnaussichten mit einer Rendite von vier bis sechs Prozent – im Vergleich zu Sparbüchern, Sparbriefen oder Festgeld erscheint diese Höhe sowieso schon sehr attraktiv. Versprechen Anbieter allerdings noch höhere Gewinnchancen, ist es durchaus ratsam, dem Angebot skeptisch gegenüberzutreten.

3. Das Potential von Betreibergesellschaften und Pflegeeinrichtungen für eine Investition richtig einschätzen

Neben der Seriosität der Betreibergesellschaften ist es wichtig, auch das Potential einer Pflegeimmobilie zu beleuchten. So kann es für die Existenz der Pflegeeinrichtung bedeutend sein, an welchem Standort sie sich befindet. Es ist ein guter Indikator, wenn das Einzugsgebiet mindestens 35.000 Einwohner umfasst. Denn dies spricht dafür, dass sich die hohe Nachfrage nach Pflegeplätzen über die nächsten Jahre und Jahrzehnte mit größerer Wahrscheinlichkeit fortsetzen wird.

Kommen Aspekte wie eine zentrale Lage und eine gute Infrastruktur hinzu, sind bereits wichtige Auswahlkriterien für Privatanleger erfüllt.

Weil sich die Betreiber der Pflegeeinrichtung auch bei Leerstand der Wohneinheiten zur Mietzahlung verpflichten, sind die Miteinnahmen für die Eigentümer zwar garantiert – ein Blick ins Detail ist dennoch zu empfehlen, um Rückschlüsse auf ein erfolgreiches oder erfolgloses Betriebskonzept zu ziehen. Es kann interessant sein, sich über die Kostenkontrolle zu erkundigen und den Anteil an Pflegepersonal oder die Auslastung der Immobilie zu erfragen. All diese Informationen können einen Eindruck von der Professionalität der Betreiber vermitteln.

Wenn sich die derzeitige Auslastung der gesamten Einrichtung auf weniger als 80 Prozent beläuft, sollte dies eher kritisch betrachtet werden. In diesem Fall kann es sinnvoll sein, sich genauer über weitere durch den Betreiber geführte Pflegeimmobilien zu erkundigen. Denn die Gefahr einer Insolvenz des Betreibers erscheint für Privatinvestoren von Pflegeimmobilien als größtes Risiko. Grundsätzlich ist aber hervorzuheben, dass dieses Risiko in Deutschland gerade einmal 0,1 Prozent beträgt.

 

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4. Kann der geringe Verwaltungsaufwand für den Investor einer Pflegeimmobilie als Vorteil betrachtet werden?

Der Betreiber der Pflegeimmobilie übernimmt einen Großteil der Verwaltungstätigkeiten. Für die Eigentümer bedeutet dies zwar einerseits weniger Mühe und Zeitaufwand, andererseits können sie dadurch nur wenig oder gar keinen Einfluss auf die Verwaltung des Objekts ausüben. So bleibt es den Eigentümern der Pflegeappartements beispielsweise verwehrt, die angebotenen Pflegedienstleistungen oder das Kostenmanagement des Unternehmens zu beeinflussen. Um sich vor der Unterzeichnung des Kauf- bzw. Mietvertrages einen Überblick über die Aktivitäten des jeweiligen Betreibers zu verschaffen, ist auch hier im Vorfeld ein Vergleich mit anderen Pflegeeinrichtungen desselben Betreibers empfehlenswert.

5. Sollten Privatanleger von Pflegeimmobilien Instandhaltungsrücklagen einplanen?

Als Privatanleger eines Pflegeobjekts profitiert man in der Regel von den Vorzügen eines sogenannten Double-Net-Vertrags. Darin verpflichten sich die Käufer bzw. Eigentümer der einzelnen Wohneinheiten, einzig für Sanierungen an Dach und Fassade aufzukommen. Alle anderen Sanierungsmaßnahmen werden im Regelfall vom Betreiber übernommen. Auch in diesem Kontext gilt es zu kontrollieren, ob der Betreiber der Pflegeimmobilie über genügend Rücklagen für diese Kosten verfügt.

6. Gelten Pflegeimmobilien langfristig als lukrative Geldanlage?

Investoren von Pflegeimmobilien profitieren von einer erhöhten finanziellen Sicherheit, weil der Pflegemarkt nicht von konjunkturellen Schwankungen beeinflusst wird. Da der Bedarf an Pflegeplätzen aufgrund des demografischen Wandels stetig ansteigt, wird sich die Investition in Pflegeimmobilien auch in Zukunft als lukrative Kapitalanlage.

Langfristig hohe Renditen sichern im Übrigen die über mehrere Jahrzehnte andauernden Mietverträge, die in der Regel die Option auf eine Mietverlängerung enthalten.

7. Wie gestaltet sich der Verfahrensablauf beim Kauf eines Pflegeappartements?

Die Planungs- und Bauphase einer Pflegeimmobilie durch Bauträger und Betreiber erstreckt sich erfahrungsgemäß über einen Zeitraum von mindestens zwei Jahren. Die Pflegeeinrichtung wird in Wohneinheiten unterteilt, die unabhängig voneinander an verschiedene (Privat-)Investoren verkauft werden.

In der Regel sind auf Pflegeimmobilien spezialisierte Makler für die Kaufabwicklung verantwortlich. Vor dem eigentlichen Kauf nehmen die meisten Immobilienmakler zunächst eine Reservierung des ausgewählten Objekts vor. Der offizielle Kauf vollzieht sich schließlich im Rahmen eines Notartermins, diesem folgt die Eintragung im Grundbuch. Ist der Kaufpreis beglichen, geht das Eigentum automatisch an die Privatinvestoren über.

Der Kaufpreis inkludiert nicht nur die Wohnfläche an sich, sondern darüber hinaus die Gemeinschaftsflächen sowie das Inventar des jeweiligen Appartements. Zudem beinhaltet der er die Kosten für die Immobilie an sich sowie den Grundstücksanteil. In Abhängigkeit von der Lage, Ausstattung und Größe der Pflegeeinrichtung und Wohneinheit beträgt der Kaufpreis derzeit zwischen 80.000 und 200.000 Euro. Dazu kommen schließlich noch der Anteil an Notargebühren sowie die Kosten für den Grundbucheintrag, die sich auf etwa 1,5 bis zwei Prozent des Gesamtpreises belaufen.

 

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8. Lohnt sich die Investition in eine Pflegeeinrichtung?

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass eine Investition in Pflegeimmobilien durchaus empfehlenswert ist. Es ist sinnvoll, sich zunächst einen Überblick über Rahmenbedingungen des Pflegemarkts zu verschaffen und sich umfassend über mögliche Renditen zu informieren, um die Chancen und Risiken des Investments realistisch einschätzen zu können. Der Kauf eines Pflegeappartements ist zwar nicht vollkommen risikofrei – mit der richtigen Wahl des Betreibers sowie des Standortes ist es jedoch möglich, die Risiken auf ein Minimum zu reduzieren.

 

FÜNF BESONDERE VORTEILE EINER PFLEGEIMMOBILIE

Rendite
bis zu 5 Prozent

Mietsicherheit
Miete auch bei Leerstand, Pachtverträge mit mind. 20 Jahren Laufzeit

Steuervorteile
Gebäude und Inventar werden steuerlich abgeschrieben, Kredit-Zinsen sind steuerlich absetzbar

KfW-Förderung und Zinsniveau als Renditehebel
viele Objekte werden zusätzlich gefördert

Wachstumsmarkt „Pflege“
Zahl der Pflegebedürftigen steigt stark an, zukünftig hoher Bedarf an Pflegeheimen

 

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Quelle: Redaktion seniorenportal.de
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