Von diesen Vorteilen profitieren Kapitalanleger von Pflegeappartements

Pflegeimmobilien zählen zu den lukrativsten und zuverlässigsten Kapitalanlagen in Deutschland. Wer sich im Vorfeld ausführlich mit dieser Investition auseinandersetzt, begegnet vielen Vorteilen und verhältnismäßig wenigen Risiken.

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1. Was ist eine Pflegeimmobilie?

2. Der Bedarf an Pflegeplätzen in Relation zu verfügbaren Pflegeinstitutionen

3. Private Anleger investieren in neue Pflegeeinrichtungen

4. Wichtige Faktoren beim Erwerb einer Pflegeimmobilie: feste Miteinnahmen, Inflationsschutz und Standortsicherheit

5. Investoren von Pflegeimmobilien profitieren von einem bevorzugten Belegungsrecht

6. Pflegeappartements locken mit hohen Renditen und staatlichen Förderungen

7. Geringer Verwaltungsaufwand für Eigentümer eines Pflegeappartements

8. Mit welchem Kostenaufwand ist der Kauf einer Pflegeimmobilie verbunden?

9. Für wen erscheint die Investition in ein Pflegeobjekt interessant?

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Wurden Pflegeimmobilien bislang ausschließlich an Versicherungen oder Fonds verkauft, weckt diese neue Form der Kapitalanlage nun auch bei vielen Privatinvestoren die Aufmerksamkeit. Es gibt verschiedene Gründe, weshalb sich die Investition in eine Pflegeimmobilie immer größerer Beliebtheit erfreut.

1. Was ist eine Pflegeimmobilie?

Unter der Bezeichnung „Pflegeimmobilie" versteht man eine Spezialimmobilie, die als einzelnes Appartement in einer größeren Pflegeinstitution verkauft wird. Unabhängig davon, ob es sich hierbei um ein stationäres Pflegeheim, ein Wohnheim mit integriertem Pflegeservice oder um eine Immobilie mit einem gemischten Konzept aus Betreutem Wohnen und Pflegeheim handelt – für die erworbenen Wohneinheiten innerhalb der jeweiligen Einrichtung erhalten die (Privat)Investoren regelmäßige Mieteinnahmen. Dabei geht man nicht mit den jeweiligen Bewohnern der Zimmer, sondern mit dem Betreiber der Pflegeimmobilie einen Mietvertrag ein. Der Betreiber pachtet die gesamte Pflegeinstitution und verpflichtet sich, jeden Monat eine festgeschriebene Miete zu zahlen. Diese wird schließlich auf die Eigentümer der Wohneinheiten verteilt. Dieses Konzept garantiert im Übrigen die fortlaufende Mietzahlung – selbst wenn das Appartement einmal leer steht.

2. Der Bedarf an Pflegeplätzen in Relation zu verfügbaren Pflegeinstitutionen

Grund für diese Entwicklung auf dem Immobilienmarkt ist der sich in Deutschland vollziehende demografische Wandel: Die Lebenserwartung der Menschen steigt – und mit ihr die Zahl der Pflegebedürftigen. Besonders kritisch könnte es im Zeitraum von 2020 bis 2060 werden. Tritt die Generation der „Baby Boomer" ins Rentenalter, geht damit früher oder später eine erhöhte Nachfrage nach pflegerischer Betreuung einher.

Nach einer Studie des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie werden im Jahr 2030 schätzungsweise 3,5 Millionen Menschen pflegebedürftig sein. Dies entspricht einem Anstieg von über 30 Prozent. Um den Bedarf an Pflegeplätzen zu decken, müssen in naher Zukunft rund 371.000 neue Pflegeplätze zur Verfügung stehen. Aus finanzieller Sicht ist dabei ein Einsatz von bis zu 73 Milliarden Euro zu erwarten.

3. Private Anleger investieren in neue Pflegeeinrichtungen

Die Finanzierung für so viele neue Pflegeinstitutionen können öffentliche Träger nicht vollständig übernehmen. Dies zeigt sich bereits an der deutlich spürbaren Reduktion an öffentlich-rechtlichen Pflegeplätzen. Dem gegenüber hat sich der Anteil an privat initiierten Pflegeplätzen in den letzten Jahren nahezu verdoppelt. Da in vielen Metropolen Deutschland ein hoher Bedarf an Pflegeeinrichtungen herrscht, kommen immer mehr private Investoren ins Spiel, die diese Immobilien als Kapitalanlagen nutzen. Der Grund: Pflegeimmobilien erscheinen als lukrative Geldanlage.

4. Wichtige Faktoren beim Erwerb einer Pflegeimmobilie: feste Miteinnahmen, Inflationsschutz und Standortsicherheit

In der Regel werden die Generalmietverträge mit dem Betreiber der Pflegeeinrichtung über eine Laufzeit von mindestens 20 Jahren geschlossen. Eine Verlängerungsoption ist darin meist enthalten. Für die Eigentümer der Wohneinheiten innerhalb der Pflegeeinrichtung bedeutet das: Sie erhalten regelmäßige Mieteinnahmen, selbst wenn die jeweilige Immobilie einmal leer steht oder der Bewohner des Zimmers zahlungsunfähig ist.

Weil Mietverträge generell indexiert sind, können sich auch private Investoren einer Pflegeimmobilie einem Inflationsschutz sicher sein. Die Mieten passen sich regelmäßig (erfahrungsgemäß in einem Fünf-Jahrs-Rhythmus) dem steigenden Preisindex an.

Eine zentrale Variable beim Bau wie auch beim Erwerb einer Pflegeeinrichtung ist der Standort: Vor der Erbauung der Pflegeinstitution führen Betreibergesellschaften eine Standortanalyse durch, um die Rentabilität der Pflegeeinrichtung einschätzen zu können.

Möchte man in Pflegeimmobilien investieren, ist es ratsam, sich zuvor ebenfalls einen Überblick über verschiedene Standorte und deren Potentiale zu verschaffen.

5. Investoren von Pflegeimmobilien profitieren von einem bevorzugten Belegungsrecht

Mit dem Kauf einer Pflegeimmobilie sichern sich Privatinvestoren den vorteilhaften Rechtsanspruch, im Falle der eigenen Pflegebedürftigkeit – ungeachtet von bestehenden Wartelisten schnellstmöglich einen Pflegeplatz in der jeweiligen Pflegeeinrichtung zu erhalten. Verwalten Betreiber mehrere Einrichtungen, weitet sich dieses Recht auf diese aus. Ein weiterer Pluspunkt: Das bevorzugte Belegungsrecht gilt nicht nur für den Eigentümer selbst, sondern auch für seine Familienangehörigen.

6. Pflegeappartements locken mit hohen Renditen und staatlichen Förderungen

Aus dem Zusammenspiel von gesicherten Mieteinnahmen und steuerlichen Vergünstigungen können sich für Privatinvestoren einer Pflegeimmobilie Renditen in einer Höhe von vier bis sechs Prozent ergeben.

Zudem ist eine Unterscheidung vorzunehmen, ob man sich bei seiner Investition für eine förderungswürdige oder nicht förderungswürdige Immobilie entscheidet. Bei förderungswürdigen Objekten haben Investoren Anspruch auf staatliche Förderung. Dazu zählen beispielsweise psychiatrische Institutionen, Behindertenheime, Hospize oder stationäre Pflegeheime. Wenn die eigene Wohneinheit einmal leer steht oder die Bewohner zahlungsunfähig sind, müssen Eigentümer keinen finanziellen Verlust befürchten, denn der Staat garantiert die fortlaufende Mietzahlung.

Im Vergleich zu diesen Objekten haben Eigentümer einer nichtförderungswürdigen Immobilie, wie Einrichtungen des Betreuten oder Service-Wohnens, keinen Anspruch auf die Fortsetzung der Mietzahlungen durch staatliche Mittel.

7. Geringer Verwaltungsaufwand für Eigentümer eines Pflegeappartements

Für den Erwerb einer Pflegeimmobilie spricht zudem der geringe Verwaltungsaufwand, der für die Eigentümer der Wohneinheiten entsteht. Der Mietvertrag mit einer Betreibergesellschaft entlastet den Eigentümer in seiner Rolle als Vermieter. Aufgaben wie die Mitersuche oder die Erstellung der Nebenkostenabrechnung werden vom Betreiber übernommen. Ebenso fällt ein Großteil der Instandhaltungsmaßnahmen wie Sanierungen und Renovierungen der Pflegeeinrichtungen in das Tätigkeitsfeld des Betreiberunternehmens. Im Vertrag wird im Vorfeld festgehalten, welche Verantwortlichkeiten den Eigentümern der Wohneinheiten zukommen: So müssen sie meist nur für die Finanzierung der Sanierung an Dach und Fassade aufkommen.

8. Mit welchem Kostenaufwand ist der Kauf einer Pflegeimmobilie verbunden?

Beim Immobilienkauf wirken sich Faktoren wie die Größe und der Standort des Objektes auf den Preis aus. Wer beabsichtigt, in eine Pflegeimmobilie zu investieren, kann mit Durchschnittkosten von 80.000 bis 200.000 Euro rechnen.

Aufgrund der hohen Mietrenditen sowie der günstigen Finanzierungskonditionen ist der Anzahl an Zuzahlungen überschaubar. Daneben fallen Notargebühren sowie eine Grunderwerbssteuer an.

Für den Kauf einer Pflegeimmobilie spricht die Ortsunabhängigkeit für den Investor: Weil sämtliche Verwaltungstätigkeiten vom Betreiber realisiert werden, müssen Eigentümer nicht regelmäßig vor Ort sein.

9. Für wen erscheint die Investition in ein Pflegeobjekt interessant?

Viele Gründe sprechen für den Erwerb eines Pflegeappartements. Vor allem die sozialen und finanziellen Vorteile sind überzeugend. Doch grundsätzlich sollten Personen, die ihr Geld anlegen möchten, die Investition in eine Pflegeimmobilie hinterfragen:

Strebe ich eine langfristige Investition an? Entspricht diese Form der Kapitalanlage meinen persönlichen Vorstellungen? Erfüllt die Pflegeimmobilie alle Anforderungen an eine gute Geldanlage? Haben mich die Seriosität und das Konzept des Betreibers überzeugt? Kann ich mir vorstellen, bei Bedarf vom bevorzugten Belegungsrecht Gebrauch zu machen und wäre ich in diesem Fall mit dem Standort der Pflegeeinrichtung einverstanden?

Können diese Fragen mit einem „Ja" beantwortet werden, gilt die Investition in eine Pflegeimmobilie als attraktive und vielversprechende Kapitalanlage.

 

 

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