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Immobilienteilverkauf: Finanzielle Freiheiten im Alter

Nicht grundlos gelten Immobilien als attraktive Geldanlage und Altersvorsorge. Im Bedarfsfall ist das Vermögen aber gar nicht so leicht zugänglich, denn ein Großteil ist im „Betongold“ gebunden. Mithilfe eines Immobilienteilverkaufs ist es möglich, einen Teil des Immobilienvermögens freizusetzen und weiterhin im vertrauten Eigenheim zu wohnen.

Wie es der Name bereits vermuten lässt, wird beim Immobilienteilverkauf nur ein bestimmter Teil der Immobilie verkauft. ©zinkevych | Freepik.com


1. Wie funktioniert der Immobilienteilverkauf?

2. Welche Vorteile bietet der Immobilienteilverkauf?

3. Welche Nachteile ergeben sich aus dem Teilverkauf einer Immobilie?

4. Wie gestaltet sich der Ablauf beim Immobilienteilverkauf?

5. Für wen kommt der Immobilienteilverkauf in Frage?


Risikoarm und wertstabil: Wohneigentum gilt als eine der effektivsten Formen der Altersvorsorge. Viele Menschen erkennen im Eigenheim eine Wertanlage, auf die sie viele Jahre lang hinarbeiten. Doch es gibt einen Haken: Der Vermögenswert der Immobilie ist zunächst nicht frei zugänglich. Kommt es einmal zu finanziellen Herausforderungen, stellt sich die Frage, welche Lösungen in Betracht kommen: Müssen sich Betroffene von ihrem gewohnten Umfeld verabschieden und das Objekt verkaufen, um von dem Wert der Immobilie profitieren zu können? An dieser Stelle kommen häufig Verrentungsmodelle ins Spiel, wie beispielsweise die Immobilienleibrente. Darüber hinaus hat sich das Modell des Immobilienteilverkaufs etabliert.

1. Wie funktioniert der Immobilienteilverkauf?

Als Eigentümer einer Immobilie gab es bislang zwei Möglichkeiten, um Barvermögen aus dem Vermögenswert des Objektes zu lösen: Zu den klassischen Modellen zählen die Leibrente bzw. die Umkehrhypothek einerseits sowie der Gesamtverkauf des Eigenheims andererseits.

Als eine Art Mittelweg gilt der Immobilien-Teilverkauf: Wie es der Name bereits vermuten lässt, wird in diesem Fall nur ein Teil der Immobilie (höchstens 50 Prozent des Gesamtwerts) verkauft. Eigentümer erhalten weiterhin die Kontrolle über die Immobilie und das Recht, in den vertrauten vier Wänden zu wohnen. Zusätzlich erlangen Betroffene die nötige Liquidität, um finanzielle Herausforderungen zu meistern.

Durch den Teilverkauf wird der jeweilige Käufer zum „stillen Miteigentümer". Bisherige Eigentümer haben aber weiterhin die alleinige Entscheidungshoheit über die Immobilie. Hierfür ist das im Grundbuch gesicherte Nießbrauchrecht verantwortlich.

2. Welche Vorteile bietet der Immobilienteilvekauf?

Im Vergleich zu anderen Modellen der Hausverrentung besteht im Rahmen des Immobilienteilverkaufs der Vorteil, dass die Immobilie nicht vollständig, sondern nur zu bestimmten Teilen verkauft wird. Daraus ergeben sich weitere positive Aspekte:

  • Eigentümer haben die Flexibilität zu entscheiden, ob und wann sie die Immobilie verkaufen, zurückkaufen oder vererben. Ebenso flexibel sind sie in Bezug auf die Wunschauszahlung.
  • Mit dem eigenen Immobilienanteil sind die Eigentümer weiterhin an einer Wertsteigerung der Immobilie beteiligt.
  • Mit dem Immobilienteilverkauf erhalten die Eigentümer ein in das Grundbuch eingetragene Nießbrauchsrecht, also das Recht zur vollen wirtschaftlichen oder privaten Nutzung. Soll die Immobilie – aus verschiedenen Gründen – nicht mehr zu persönlichen Wohnzwecken genutzt werden, ist eine Vermietung problemlos möglich. Die daraus resultierenden Mietzahlungen erhält der Nießbrauch-Berechtigte.
  • Die Eigentümer behalten die Kontrolle über die Immobilie und entscheiden beispielsweise über Renovierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen.

3. Welche Nachteile ergeben sich aus dem Teilverkauf einer Immobilie?

Wer sich dazu entscheidet, seine Immobilie zu bestimmten Teilen zu verkaufen, sollte neben den Vorteilen auch folgende Punkte berücksichtigen:

  • Eigentümer müssen das Wohn- und/oder Teileigentum begründen. Diese Begründung ist mit einem gewissen Aufwand verbunden. Damit der Immobilienteilverkauf überhaupt erst in Frage kommt, muss die Immobilie in abgeschlossene Wohn- und/oder Teileinheiten aufgeteilt werden können. Grundsätzlich gilt: Wohnungseigentum dient Wohnzwecken, Teileigentum dient gewerblichen Zwecken. Zur Begründung werden ein Aufteilungsplan, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie eine Teilungserklärung benötigt.
  • Einige Anbieter verlangen im Gegenzug zum vereinbarten und im Gesetzbuch gesicherten Nießbrauchrecht eine Art Miete, beispielsweise in Form einer „monatlichen Nutzungspauschale" oder eines „monatlichen Nutzungsentgelts".
  • Der Wert des vereinbarten Nießbrauchrechts wird in Relation zur Höhe des Kaufpreises gesetzt. In der Praxis vermindert also der Wert des Nießbrauchrechts den Verkehrswert der Immobilie. Der Kaufpreis ergibt sich aus der Differenz.
  • Im Vergleich zum vollständigen Verkauf der Immobilie erhalten Eigentümer nicht die volle Liquidität.
  • Der Eigentümer hat zwar einerseits die Kontrolle über die Immobilie und alle damit in Verbindung stehenden Investitionen und Maßnahmen – andererseits muss er auch allein für die Kosten aufkommen.

4. Wie gestaltet sich der Ablauf beim Immobilienteilverkauf?

Im Unterschied zum Gesamtverkauf des gesamten Eigenheims beginnt der Teilverkauf mit der Frage, wie viel Barvermögen aus der Immobilie herausgelöst werden soll. Im Anschluss ermittelt ein unabhängiger zertifizierter Gutachter den aktuellen Verkaufswert der Immobilie. Daraus ergibt sich der prozentuale Anteil, der verkauft wird. Ist der Eigentümer mit den berechneten Zahlen einverstanden, folgt die notarielle Beurkundung. Sobald die notarielle Übertragung abgeschlossen ist, erhält der Eigentümer kurze Zeit später die Auszahlung, die durch den Teilverkauf zustande gekommen ist.

Übrigens: Als „stiller Miteigentümer" nutzt der Teilkäufer den Anteil seiner Immobilie nicht. Daraus ergibt sich eine monatliche Nutzungspauschale bzw. ein monatliches Nutzungsentgelt. Die Höhe des Betrags hängt vom Auszahlungsbetrag ab.

Immobilienteilverkauf – ein Rechenbeispiel

Zunächst stellt sich die Frage, ob ein konkreter Mindestanteil beim Immobilienteilverkauf berücksichtigt werden muss: Handelt es sich um Heimkapital, liegt der niedrigste Wert, der im Rahmen des Teilverkaufs herausgelöst werden soll, bei 100.000 Euro. Weil die Immobilienbeteiligung maximal die Hälfte des Gesamtwertes betragen darf, muss das Objekt folglich mindestens 200.000 Euro wert sein, um für den Teilverkauf überhaupt in Frage zu kommen.

Geht man von einem Immobilienwert von 500.000 Euro aus und entscheidet sich für einen Auszahlungsbetrag von 200.000 Euro, werden 40 Prozent des Immobilienwerts verkauft. Hinzu kommen monatliche Kosten (Nutzungspauschale bzw. Nutzungsentgelt) in Höhe von mehreren Hundert Euro.

Entscheidet man sich beispielsweise in 15 Jahren für einen Gesamtverkauf der Immobilie, die in der Zwischenzeit an Wert gewonnen hat, erhält der Eigentümer den aktuellen Wert entsprechend seiner Anteile. Auch in diesem Fall besteht die Möglichkeit, sich ein lebenslanges Wohnrecht oder einen lebenslangen Nießbrauch zu sichern.

Grundsätzlich ist der Teilverkauf an keine Vertragslaufzeit gebunden. Daraus ergibt sich der Vorteil, den verkauften Anteil zu jeder Zeit zum jeweiligen aktuellen Marktpreis auszulösen. Im Todesfall hätten auch die Erben die Möglichkeit, den Anteil zu einem späteren Zeitpunkt zurückzukaufen.

5. Für wen kommt der Immobilienteilverkauf in Frage?

Die Aufbesserung der Rente, eine Reise, kostspielige Renovierungsmaßnahmen oder andere größere Investitionen - Wer den Immobilienteilverkauf in Betracht zieht, weiß sicherlich schon, welchen Zweck die neugewonnene finanzielle Freiheit erfüllen soll.

Erfahrungsgemäß richtet sich das Modell des Immobilienteilverkaufs vor allem an Ruheständler. Die Idee: Liegt ein großer Teil des lebenslang aufgebauten Vermögens in einer Immobilie, ist es zunächst an das Eigentum gebunden und kann nicht frei genutzt werden. Durch den Teilverkauf der Immobilie können Eigentümer auf Teile des gebundenen Kapitals zugreifen, ohne das Eigentum vollständig aufzugeben. Folglich ist der Teilverkauf eine interessante Option für jeden, der beispielsweise seine Rentenbezüge aufbessern möchte. Übrigens spielt das Eintrittsalter beim Immobilienteilverkauf keine Rolle: Es gibt keine bindende Laufzeit, vielmehr berücksichtigt das Modell des Teilverkaufs vor allem die individuelle Situation und die persönlichen Wünsche des Einzelnen.


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