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Kapitalanlage Pflegeimmobilie: Investition in die Zukunft der Pflege

Bei einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage profitieren Anleger von einem Wachstumsmarkt, der unabhängig von wirtschaftlichen Schwankungen ist, hoher Sicherheit und einer guten Altersvorsorge.

Die Investition in eine Pflegeimmobilie lockt mit vielen Vorteilen ©spuno | Fotolia.com


1. Was sind Pflegeimmobilien?

2. Warum lohnt es sich, in eine Pflegeimmobilie zu investieren?

2.1. Investition in einen wachsenden Markt

2.2. Sicherheit und Wertzunahme

2.3. Geringe Insolvenzrate und staatliche Fürsorgepflicht

2.4. Sichere Altersvorsorge

3. Welche Rechte und Pflichten haben Eigentümer?

4. Was kostet eine Pflegeimmobilie und welche Kosten entstehen beim Kauf?

5. Was ist beim Kauf zu beachten?

6. Wie kann die passende Immobilie finanziert werden?


Die Zahl der Pflegebedürftigen steigt von Jahr zu Jahr. Eine Investition in die Pflegebranche kann daher eine sinnvolle alternative Anlageform zu Aktien, Fonds oder Wohnimmobilien sein. Hohe Renditen, geringer Aufwand, Sicherheit und die Möglichkeit, für die eigene Pflegebedürftigkeit vorzusorgen, sind gute Gründe für eine Kapitalanlage im Pflegemarkt.

1. Was sind Pflegeimmobilien?

Pflegeimmobilien sind Spezialimmobilien. Zu ihnen gehören Zimmer bzw. Appartements in Pflegeheimen, Wohnheimen mit Pflegemöglichkeit (Betreutes Wohnen) oder gemischte Formen. Im Grunde genommen sind Pflegeimmobilien Kapitalanlagen in Form von Eigentumswohnungen, die sich in staatlichen oder privaten Pflege- oder Wohnheimen befinden. Für Anleger kann sich die Investition in eine solche Immobilie insbesondere durch sichere Renditen und einen vergleichsweise geringen Aufwand lohnen, da sich in der Regel ein Generalmieter (Betreiber) um Belegung und Instandhaltung der Pflegeimmobilie kümmert.

2. Warum lohnt es sich, in eine Pflegeimmobilie zu investieren?

Für Anleger bietet eine Pflegeimmobilie viele Vorteile. Dazu zählt zunächst, dass der Bedarf an Pflegeplätzen aufgrund des demographischen Wandels weiter ansteigen wird – die Pflegebranche ist daher ein wachsender Markt. Hohe Renditen und relativ geringe Risiken sind weitere Faktoren, die für die Kapitalanlage in eine Pflegeimmobilie sprechen.

2.1. Basis-Leistungen

In Deutschland leben immer mehr ältere Menschen, die Zahl der Pflegebedürftigen steigt. Derzeit wird angenommen, dass im Jahr 2030 rund 3,5 Millionen Menschen auf Pflege angewiesen sein werden. Dafür werden über 300.000 Pflegeplätze benötigt – Tendenz steigend. Da Kinder heute häufig weit weg von ihren pflegebedürftigen Eltern wohnen und meist beide Partner einer Beschäftigung nachgehen, wird auch die häusliche Pflege für immer weniger Familien eine Alternative sein. Während also die Pflegeversorgung in den nächsten Jahren weiter ausgebaut werden muss, sind Pflegeheime heute bereits wirtschaftlich gut aufgestellt. Die meisten von ihnen haben eine sehr gute Bonität und die Insolvenzgefahr wird als gering eingestuft.

2.2. Sicherheit und Wertzunahme

Spätestens seit der Finanzkrise misstrauen viele Anleger unsicheren Finanzprodukten und investieren vorzugsweise in sichere Sachwerte wie Immobilien, da Geldwerte derzeit meist niedrig verzinst werden. Allerdings ist der Markt für Wohnimmobilien ausgeschöpft. Eigentumswohnungen und Ein- oder Mehrfamilienhäuser werden aufgrund der hohen Nachfrage häufig über Marktwert verkauft. Aufgrund dessen steigt gleichzeitig die Anzahl derer, die es bevorzugen zu bauen, anstatt zu erwerben. Wegen der Anlage in einen wachsenden Markt gilt die Pflegeimmobilie hingegen als sicheres Investment, weil der Pflegemarkt unabhängig von generellen wirtschaftlichen Schwankungen ist. Gerade neuen Pflege- und Wohnheimen wird in Zukunft eine hohe Bedeutung zukommen, da diese im Gegensatz zu älteren Heimen an die steigenden Anforderungen der pflegerischen Versorgung angepasst werden. Viele Pflegeimmobilien locken mit Renditen über vier Prozent und bieten durch den Eintrag im Grundbuch auch die Möglichkeit, die Immobilie zu verkaufen. Ein weiteres großes Plus: Für Instandhaltung und Reparaturen sowie Mietersuche und -wechsel ist der Betreiber als Generalmieter zuständig.

2.3. Geringe Insolvenzrate und staatliche Fürsorgepflicht

Bei Investitionen in Pflegeimmobilien ist die Gefahr sehr gering, dass der Betreiber Insolvenz anmelden muss. Davon betroffen sind allenfalls kleine und ältere Heime, die die Anforderungen der Pflege nicht mehr erfüllen können. Selbst wenn der Betreiber insolvent ist, bleiben dem Anleger trotzdem weiterhin zahlende Bewohner, sodass er ggf. lediglich einen neuen Generalmieter finden muss. Eine weitere Sicherheit für Investoren ist die staatliche Fürsorgepflicht der Heimleitung bzw. der zuständigen Kommunal- oder Landesverwaltung. Diese muss die Suche nach einem neuen Betreiber garantieren, wohingegen bei anderen Immobilienarten die Eigentümergemeinschaft für Nachmieter verantwortlich ist. Da der Betreiber einen Ausgleich vom Sozialamt erhält, wenn ein Bewohner nicht mehr für seine Pflege zahlen kann, wird das Risiko einer Insolvenz durch den Betreiber weiter reduziert.

2.4. Sichere Altersvorsorge

Für interessierte Anleger bietet es sich an, eine Pflegeimmobilie in der direkten Nachbarschaft zu erwerben. Bei eigener Pflegebedürftigkeit, oft jedoch erst nach Ablauf der Erstmietlaufzeit, haben die Eigentümer der Pflegeappartements oder ihre Angehörigen ein bevorzugtes Recht, selbst in ihr Appartement einzuziehen. Angesichts langer Wartezeiten auf begehrte Pflegeplätze ein großer Vorteil, mit dem auch der Umzug in ein weiter entferntes Pflegeheim vermieden werden kann. Somit können sich Investoren für die eigene Pflegebedürftigkeit absichern und sich verändernden Lebensumständen finanziell unabhängig begegnen. Ein Investment in eine Pflegeimmobilie bietet nicht nur Sicherheit und eine langfristige Zunahme des eigenen Vermögens, sondern auch einen hohen Inflationsschutz. Als Eigentümer einer Pflegeimmobilie in einem Seniorenheim sind die Anleger rechtlich eigenständige Teileigentümer, denen der Betreiber bis zum Ende der ersten Mietlaufzeit von meist 20 bis 25 Jahren eine monatliche Miete ausbezahlt. Die lange Dauer der Erstmietlaufzeit trägt zur hohen Sicherheit der Kapitalanlage bei.

HINWEIS DER REDAKTION:

Je nach Vertragskonditionen haben Käufer erst nach Abschluss der ersten Mietlaufzeit von häufig über 20 Jahren die Möglichkeit, ihr Pflegeappartement selbst zu beziehen. Erkundigen Sie sich daher genau nach den Konditionen der Betreibergesellschaft und lassen Sie sich unbedingt von einem Immobilienexperten beraten.

3. Welche Rechte und Pflichten haben Eigentümer?

Als eigetragener Eigentümer im Grundbuch steht es dem Besitzer der Pflegeimmobilie frei, diese jederzeit zu verkaufen, zu vererben, zu beleihen oder zu verschenken. Ein Verkauf geht aufgrund des wachsenden Pflegemarkts meist schnell und unkompliziert vonstatten. Oft sind andere Eigentümer desselben Pflegeheimes an einem Kauf interessiert, sodass es leicht ist, einen potentiellen Käufer zu finden.

Die Einnahmen aus der monatlichen Miete sind einkommenssteuerpflichtig, wobei eine Abschreibung für Nutzung und Verwaltungsgebühren abgezogen werden. Somit können sich Anleger einen Teil der Einkommensteuer vom Finanzamt zurückholen. Da die Grundstücksfläche meist niedriger ist als bei Wohnungsimmobilien, fällt die Besteuerung in der Regel zum Vorteil für den Eigentümer aus.

4. Was kostet eine Pflegeimmobilie und welche Kosten entstehen beim Kauf?

Die Kosten für eine Pflegeimmobilie sind vor allem vom Standort, der Ausstattung und der Größe abhängig. So können Pflegeimmobilien in Ballungsräumen und Großstädten durchaus bis zu 200.000 Euro kosten, in ländlichen Gebieten sind Pflegeappartements schon ab etwa 80.000 Euro zu erwerben.

Kommt es zum Kauf, sind zusätzlich Kosten für den Grundstücksanteil zu entrichten und es fällt eine Grunderwerbssteuer an. Zudem entstehen Notarkosten sowie Kosten für den Eintrag ins Grundbuch. Diese liegen bei etwa 1,5 bis 2% des Gesamterwerbs.

TIPP DER REDAKTION:

Bei der Wahl der passenden Immobilie sind spezialisierte Immobilienmakler behilflich, die potentielle Anleger bei der Entscheidung umfangreich informieren, unterstützen, passende Angebote und Finanzierungsmöglichkeiten vermitteln. Bei Interesse kann sich der Kunde zunächst unverbindlich online oder telefonisch Informationen anfordern.

5. Was ist beim Kauf zu beachten?

Nach dem Bau wird die neue Pflegeeinrichtung nach dem Wohnungseigentümergesetz (WEG) in einzelne Einheiten aufgeteilt, die an verschiedene Käufer veräußert werden. Zur Pflegeimmobilie gehören dabei nicht nur die Wohnfläche, sondern anteilig auch die Gemeinschaftsflächen (zum Beispiel Gemeinschaftsräume, Küche oder Terrasse). Oft zählt auch das Inventar zur Pflegeimmobilie und ist damit im Kaufpreis enthalten. In der Regel findet der Kauf über einen Makler statt, der die Immobilie häufig zunächst reserviert. Der eigentliche Kauf findet dann beim Notar mit dem Eintrag ins Grundbuch statt. Nach der Überweisung des Kaufpreises bzw. bei Fremdfinanzierung der Anzahlung geht das Eigentum zum Investor über.

6. Wie kann die passende Immobilie finanziert werden?

Neben der Eigenfinanzierung können interessierte Anleger Fremdkapital zur Finanzierung der Pflegeimmobilie aufnehmen. Pflegeimmobilien, die Neubauprojekte sind, können mit dem Förderprogramm "KfW-Effizenzhaus" der KfW-Bank finanziert werden, darüber hinaus profitieren Anleger derzeit von niedrigen Finanzierungszinsen. Zudem kann ein Darlehen aufgenommen werden, das die Eigenkapitalrendite erhöht. Die gezahlten Zinsen bewirken außerdem eine Steuerminderung.


 

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