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Immobilienverrentung: Den Lebensabend ohne finanzielle Sorgen im Eigenheim verbringen

Mit der Verrentung der Immobilie können Ruheständler ihr Eigenheim verkaufen und trotzdem darin wohnen. Verschiedene Modelle bieten sich an, die je nach persönlicher Situation und Vorlieben eine erhebliche finanzielle Verbesserung des Einkommens bedeuten.

Immobilienverrentung: Eigenheim verkaufen und trotzdem darin wohnen ©contrastwerkstatt | Fotolia.com


1. Was bedeutet Immobilienverrentung?

1.1. Leibrente

1.2. Zeitrente

1.3. Nießbrauch

2. Für wen ist die Immobilienverrentung geeignet?

3. Welche Anforderungen müssen Immobilienbesitzer erfüllen?

4. Was wird den Eigentümern zugesichert?

5. Woraus berechnet sich die monatliche Zuzahlung?

6. Was passiert bei einem Umzug?

7. Welche Schritte sind zur Verrentung nötig?


Viele Senioren besitzen Vermögen in Form eines Hauses oder einer Wohnung. Da jedoch die Rentenbezüge oft niedrig sind, können die Lebenshaltungskosten kaum getragen werden – häufig ein Grund zu großer Sorge. Eine Lösung hierfür bietet die Immobilienverrentung. Dabei besteht die Möglichkeit, den Lebensabend als Mieter mit lebenslangem Wohnrecht im Eigenheim zu verbringen. Die Wohnberechtigten erhalten durch den Verkauf eine monatliche Rente, mit dem der Herbst des Lebens finanziell unabhängig gestaltet werden kann.

1. Was bedeutet Immobilienverrentung?

Bei der Immobilienverrentung (auch Umkehrhypothek) verkauft der Eigentümer seine Immobilie an einen Investor oder an eine gemeinnützige Organisation. Dabei wird ein Darlehen auf das Eigentum aufgenommen und im Grundbuch besichert. Allerdings müssen die Eigentümer weder Zinsen noch Tilgung zahlen und haben in der Regel ein lebenslanges mietfreies Wohnrecht im eigenen Haus. Statt des Kaufpreises erhalten sie eine monatliche Rente, die das oft niedrige Einkommen im Alter erheblich verbessern kann.

1.1. Leibrente

Bei der Leibrente wird dem Eigentümer der verrenteten Immobilie bis an sein Lebensende eine monatliche Rente bezahlt, der Verkaufswert liegt allerdings meist unter dem Verkehrswert der Immobilie. Dafür wird durch Eintragung im Grundbuch garantiert, dass der Eigentümer und die im Haushalt lebenden Angehörigen ein lebenslanges Wohnrecht genießen. Erst nach dem Tod des Eigentümers gehen Haus oder Wohnung in den Besitz des Käufers über. Stirbt der Eigentümer frühzeitig, können die Erben die Rente bis zum Ende der Laufzeit ausbezahlt bekommen.

1.2. Zeitrente

Die Zeitrente wird, der Name verrät es, nur für einen bestimmten Zeitraum gezahlt. Hierbei sind verschiedene Varianten möglich: Erstens eine Teilverrentung des Kaufpreises, zweitens ein späterer Beginn der Auszahlungen (also nicht schon ab Vertragsabschluss) oder drittens eine spätere Übergabe der Immobilie. Mit Ablauf der Vertragsdauer endet die monatliche Zahlung, der Wohnungsberechtigte genießt aber trotzdem lebenslanges Wohnrecht. In jedem Fall wird die Zeitrente unabhängig davon bezahlt, ob der Eigentümer zwischenzeitlich verstirbt oder nicht.

1.3. Nießbrauch

Ein anderes Konzept beinhaltet der Nießbrauch, bei dem der Verkäufer der Immobilie über mehr Rechte verfügt. Der Nießbrauch endet generell erst mit dem Tod, wohingegen das Wohnrecht befristet sein kann. Bei einem Umzug in ein Pflegeheim beispielsweise kann der Wohnungsberechtigte sein Heim vermieten und die Einnahmen behalten – dies ist bei Leib- oder Zeitrente nicht möglich. Im Gegensatz zu den beiden oben genannten Modellen erhält der Eigentümer den Verkaufspreis als Einmalzahlung, wobei der Nießbrauch vom Verkehrswert abgezogen wird. Der Nießbrauchwert ergibt sich aus der angesetzten Miete für die Immobilie pro Jahr multipliziert mit der erwarteten restlichen Lebensdauer des Verkäufers. Die Erlöse aus der Einmalzahlung können dann beispielsweise gespart oder angelegt werden.

2. Für wen ist die Immobilienverrentung geeignet?

Eine Immobilienverrentung bietet sich für Alleinstehende und verheiratete oder unverheiratete Paare ab einem Alter von etwa 65 Jahren an, die als Hausbesitzer im Alter zwar mietfrei wohnen können, aber möglicherweise eine niedrige Rente beziehen. Unter Umständen kann es dann mit zunehmendem Alter schwierig werden, für die Unterhaltskosten aufzukommen. Die Ausgaben für Instandhaltung, Heizung oder auch häusliche Pflege können mitunter das Budget stark belasten, insbesondere bei verwitweten Personen, die von der Rente ihres verstorbenen Ehepartners leben müssen. Gerade für Senioren, die keine Nachkommen haben oder ihr Vermögen nicht an ihre Kinder weitergeben können oder wollen, kann die Immobilienverrentung eine Alternative zum Hausverkauf sein, um möglichst lange in den eigenen vier Wänden wohnen zu können. Wird das Eigentum an eine gemeinnützige Organisation verkauft, verbessert sich einerseits das Einkommen zu Lebzeiten und andererseits dient das mühsam ersparte Vermögen nach dem Tod einem guten Zweck - das gibt ein gutes Gefühl.

3. Welche Anforderungen müssen Immobilienbesitzer erfüllen?

Um die Immobilienverrentung in Anspruch nehmen zu können, müssen meist einige Kriterien erfüllt werden. Dazu zählt zum Beispiel das Alter des Eigentümers. In der Regel muss dieser bei Vertragsabschluss mindestens 65 Jahre alt sein, auch der Partner muss meist dieses Alter erreicht haben. Außerdem muss die Immobilie einen bestimmten Mindestwert haben, etwa 200.000 Euro, und im Falle einer Belastung darf diese meist einen festgelegten Prozentwert des Immobilienwerts nicht übersteigen.

4. Was wird den Eigentümern zugesichert?

Den Eigentümern der Immobilie wird per Eintrag im Grundbuch zugesichert, bis zum Lebensende mietfrei im Eigenheim wohnen zu können und für die Verrentung eine monatliche Zahlung zu erhalten. Das lebenslange Wohnrecht ist dabei als der Teil der Immobilienverrentung zu betrachten, der nicht ausbezahlt wird, sondern in Form der Mietfreiheit zurückfließt. Dem Wert des Wohnrechts, der ins Grundbuch eingetragen wird, liegt nach dem Bewertungsgesetz der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde. Diese wird mit dem Multiplikator gemäß Bewertungsgesetz kapitalisiert.

TIPP DER REDAKTION:

Die Kosten, die während der Vertragsabwicklung anfallen, also zum Beispiel Grunderwerbssteuer oder Notar- und Grundbuchkosten, können mitunter hoch sein. Informieren Sie sich deshalb, welche Organisationen oder Investoren bei Vertragsabschluss garantieren, dass für den Käufer keine Vertragskosten entstehen. Achten Sie zudem darauf, dass ins Grundbuch auch ein Insolvenzschutz eingetragen wird, damit Ihre Immobilie nicht belastet werden kann und Ihre monatliche Rente gesichert ist.

5. Woraus berechnet sich die monatliche Zuzahlung?

Die Höhe der monatlichen Rente ist von verschiedenen Kriterien abhängig. Dazu gehören Immobilienwert, Geschlecht, Alter, Lebenserwartung gemäß Statistischem Bundesamt, Familienstand (alleinstehend oder Paar), Kapitalisierung des Wohnrechts, Risikoabschlag, Darlehensschulden sowie weitere Kosten, wie zum Beispiel Instandhaltungen.

Grundsätzlich gilt: Je älter ein Verkäufer zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ist, desto niedriger fällt der Zinssatz aus, den er auf sein Darlehen zu zahlen hat bzw. desto höher ist seine Leibrente. Da sich die Kapitalisierung des Wohnrechts außerdem aus der ortsüblichen Vergleichsmiete bemisst, lohnt sich eine Immobilienverrentung insbesondere in Großstädten, in denen die Immobilienpreise relativ hoch sind.

Rechenbeispiel einer Leibrente: Eine 78-jährige Seniorin lebt in ihrer Eigentumswohnung in einer deutschen Großstadt. Sie möchte ihre Wohnung verrenten und lässt sie auf einen Marktwert von 175.000 Euro schätzen. Die Seniorin geht davon aus, dass sie noch rund 12 Jahre (=144 Monate) in ihrer Wohnung leben wird. Eine ortsübliche Kaltmiete für eine vergleichbare Wohnung beträgt 550 Euro. Abzüglich der Miete für die geschätzte Wohndauer (144 Monate * 550 Euro) bleiben von den 175.000 Euro noch 95.800 Euro, die zur Berechnung herangezogen werden. Nun wird meist noch ein Sicherheitsabschlag abgezogen, da die Immobilie im Laufe der Jahre möglicherweise an Wert verlieren wird. Der Sicherheitsabschlag ist in diesem Beispiel bei 10% angesetzt, es bleiben also noch 86.200 Euro zur Berechnung. Somit ergibt sich eine monatliche Leibrente von 589, 75 Euro (86.200 Euro / 144 Monate).

Diese monatliche Zahlung erhält die Seniorin bei einer Leibrente bis zu ihrem Lebensende, also auch dann, wenn sie länger als 12 Jahre in ihrer Wohnung lebt. Bei einer Zeitrente hingegen wäre die Wohnung nach 12 Jahren getilgt, d. h. anschließend wird keine Rente mehr ausgezahlt (die Seniorin darf aber weiterhin in ihrer Wohnung leben). Allerdings wäre hierbei die monatliche Rente höher, da der Kapitalgeber besser kalkulieren kann.

HINWEIS DER REDAKTION:

Da zur Berechnung der Leib- bzw. Zeitrente viele unterschiedliche Kriterien herangezogen werden, kann das oben gezeigte Beispiel nur eine sehr vereinfachte Rechnung darstellen. Bei Interesse an einer Immobilienverrentung sollten Sie sich daher bei Ihrem Kapitalgeber ein konkretes Angebot erstellen lassen, in das Ihre persönliche Situation miteinberechnet wird.

6. Was geschieht bei einem Umzug?

Gibt der Wohnungsberechtigte sein Wohnrecht auf, zum Beispiel bei einem Umzug in ein Pflegeheim, erhält er trotzdem weiterhin die monatliche Rente sowie den noch vorhandenen Kapitalwert des im Vertrag festgelegten Wohnrechts als Einmalbetrag. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, Rente und Kapitalwert des Wohnrechts an die Erben auszahlen zu lassen. Insbesondere bei einer Leibrente bleibt das zusätzliche Einkommen also unabhängig vom Wohnort gesichert.

7. Welche Schritte sind zur Verrentung nötig?

Bei Interesse an einer Immobilienverrentung durch einen Investor (über ein Maklerunternehmen) oder eine gemeinnützige Organisation können sich Senioren meist zunächst Informationsmaterial und einen Fragebogen zusenden lassen, in den sie persönliche Angaben zur Berechnung eintragen können. Alternativ können diese Angaben häufig auch online eingegeben werden. Anschließend werden die Daten erfasst und ausgewertet. Auf diesen Daten aufbauend wird nun eine Kalkulation über die zu erwartende monatliche Rente durchgeführt und ein unverbindliches Angebot erstellt. Interessenten sollten mit ihren Angehörigen über dieses Angebot beraten und ggf. die Meinung eines Anwalts oder Steuerberaters hinzuziehen. In jedem Fall sollte sorgsam und umfassend überprüft werden, inwiefern die Immobilienverrentung die persönliche Situation verbessern kann und ob Alternativen in Betracht kommen (zum Beispiel ein "klassischer" Hausverkauf). Bei Einverständnis werden in der Regel einige Unterlagen benötigt, dazu zählen ein Lage- oder Grundrissplan, Grundbuchauszug, Wertgutachten (falls vorhanden) sowie Informationen über ggf. vorhandene Darlehen und andere Belastungen. Bei Bedarf wird nun ein neues Angebot erstellt, das mögliche Änderungen aufgrund der Daten und eines persönlichen Gesprächs beinhaltet. Sind die Interessenten mit der Berechnung zufrieden, wird ein per Notar ein Vertragsentwurf erstellt und zugeschickt. Bei Einverständnis kann ein Notartermin zur Beurkundung ausgemacht werden. Nach dem Vertragsabschluss wird das Eigentum auf den Investor oder die Organisation übertragen und das lebenslange Wohnrecht sowie der monatliche Zahlungsanspruch ins Grundbuch eingetragen. Ab dem vereinbarten Zahlungsbeginn erhalten die Wohnungsberechtigten schließlich ihre monatliche Rente.


 

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