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Altersvorsorge: So finanzieren Sie Ihre Pflegeimmobilie

Pflegeimmobilien sind eine attraktive Form der Kapitalanlage. Wer sich zu einer solchen Investition entscheidet, hat verschiedene Möglichkeiten, um diese zu finanzieren.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Finanzierung einer Pflegeimmobilie zu realisieren.
©nattanan23 | Pixabay.com


1. Welche Wohnformen umfasst der Begriff ‚Pflegeimmobilie'?

2. Wer ist dazu berechtigt, in eine Pflegeeinrichtung zu investieren?

3. Ist es sinnvoll, Pflegeimmobilien zu finanzieren?

4. Worin unterscheiden sich die Kreditkonzepte für Pflegeappartements?

5. Welche Bedingungen müssen zum Erhalt des KfW-Kredits erfüllt sein?

6. Wie wird eine Pflegeimmobilie besteuert?

7. Wie gestaltet sich der Kaufprozess eines Pflegeappartements?


Die Anzahl von älteren und pflegebedürftigen Menschen nimmt im Zuge des demografischen Wandels in Deutschland stetig zu. Folglich steigt auch der Bedarf an Pflegeplätzen. Sind pflegebedürftige Personen in deutschen Ballungszentren auf einen Pflegeplatz angewiesen, müssen sie nicht selten längere Wartezeiten einkalkulieren. Eine Besserung dieses Zustandes ist nicht in Sicht: Dem Statistischen Bundesamt zufolge wird der Anteil Pflegebedürftiger von derzeit rund 2,7 Millionen Betroffenen bis zum Jahr 2030 auf etwa 3,4 Millionen Menschen ansteigen. Weitere 30 Jahre später rechnet man sogar mit einem Anteil von rund 4,5 Millionen Pflegebedürftiger.

Für dieses Problem gibt es verschiedene Lösungsansätze. Um die Pflegekassen zu entlasten, gilt es, den Ausbau der häuslichen Pflege zu realisieren, damit Pflegebedürftige möglichst lange in den eigenen vier Wänden betreut werden können. Niedrige Geburtenraten, Berufstätigkeit sowie größere Entfernungen sind jedoch dafür verantwortlich, dass es nur wenige Angehörige gibt, die pflegend und betreuend agieren können. Deshalb erscheint der Aus- und Neubau von Pflegeeinrichtungen unerlässlich. An dieser Stelle kommen private Investoren ins Spiel.

Investiert man in eine Pflegeimmobilie, ist dieser Vorgang zunächst mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung vergleichbar. Weil es sich hierbei um eine Wohneinheit innerhalb einer Pflegeeinrichtung handelt, vermieten bzw. verpachten Privatanleger ihr Eigentum an Betreibergesellschaften. Beim Kauf von einer Pflegeimmobilie steht die Frage nach der Finanzierung im Vordergrund. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, diese zu realisieren.

 

Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

 

1. Welche Wohnformen umfasst der Begriff ‚Pflegeimmobilie'?

Pflegeimmobilien inkludieren Seniorenwohnungen (wie beispielsweise Formen des Betreuten Wohnens), Tagespflegeplätze sowie Wohnräume für die Schwerstpflege.

Zu den größten Vorteilen des Investments in Pflegeimmobilien zählen nicht nur die Renditechancen von vier bis sechs Prozent, sondern auch das bevorzugte Belegungsrecht bei eintretender Pflegebedürftigkeit. Auf diese Weise erlebt der Investor einerseits eine finanzielle Sicherheit für den Lebensabend durch die Steigerung des investieren Kapitals. Andererseits können sich Investoren und nahe Familienmitglieder sicher sein, bei Eigenbedarf einen Pflegeplatz in dieser Immobilie oder gegebenenfalls in allen weiteren Einrichtungen des Betreibers zu erhalten.

2. Wer ist dazu berechtigt, in eine Pflegeeinrichtung zu investieren?

Ob Freiberufler, Selbstständiger, Rentner, Beamter oder privater Investor – grundsätzlich ist es jeder Person gestattet, in Pflegeimmobilien zu investieren. Die einzige Bedingung: Sie sollten über entsprechende finanzielle Mittel verfügen und sich bewusst sein, dass Pflegeeinrichtungen keine Spekulationsobjekte sind. Vielmehr gilt eine Pflegeimmobilie als langfristige Kapitalanlage.

Unter bestimmten Voraussetzungen ist es Kaufinteressenten möglich, ein Pflegeappartement mit speziellen Immobilienkrediten zu finanzieren. Beispielsweise garantiert das Programm 153 der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) Darlehen zu günstigen Konditionen für energieeffizientes Bauen.

 

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3. Ist es sinnvoll, Pflegeimmobilien zu finanzieren?

Möchte man in eine Pflegeimmobilie investieren, sollten entsprechende finanzielle Mittel zur Verfügung stehen.

Eine Vollfinanzierung der Objekte ist wiederum nur bedingt empfehlenswert. Hier steigt das Risiko, dass die Rendite sinkt und schlimmstenfalls einen negativen Cash-Flow herbeiführt. Darunter versteht man die Summe in Folge der Gegenüberstellung der durch die Immobilie gewonnenen Einnahmen sowie des Betrags, der für die monatlichen Raten erbracht werden muss.

Finanzexperten raten bei dieser Form der Altersvorsorge zu einem Eigenkapitalanteil von 30 bis 40 Prozent.

4. Worin unterscheiden sich die Kreditkonzepte für Pflegeappartements?

Wer sich im Hinblick auf die Finanzierung eines Pflegeappartements für einen Kredit entscheidet, sollte Aspekte wie die Laufzeit, sowie die Dauer der Zinsbindung und Restschuld in die ersten Überlegungen einbeziehen. Diese Faktoren spielen bei Finanzierungskonzepten eine wichtige Rolle.

Ein Rechenbeispiel:

Legt man einen Fremdkapital-Einsatz von 100.000 Euro sowie eine zehnjährige Laufzeit mit einem Sollzinssatz von 1,26 Prozent zugrunde, würde sich eine Rückzahlung der Summe bei einem KfW-Kredit auf acht Jahre und sieben Monate erstrecken – bei einer monatlichen Annuität von 979,58 Euro. Im Vergleich dazu würde eine klassische Finanzierung mit einem Immobiliendarlehen bei einer monatlichen Annuität von 986,45 Euro mit einem Sollzinssatz von 1,41 Prozent die 10-Jahres-Grenze überschreiten. Nach diesem Zeitraum wäre eine Restschuld von 16.595 Euro offen.

5. Welche Bedingungen müssen zum Erhalt des KfW-Kredits erfüllt sein?

Dieses Rechenbeispiel verdeutlicht, dass die Konditionen verschiedener Kreditkonzepte merklich voneinander abweichen können. Es ist jedoch nur in bestimmten Fällen möglich, ein Darlehen der KfW zu erhalten. Im Mittelpunkt steht hier ein energieeffizientes Bauen – folglich muss die Bauweise der Pflegeeinrichtung als energiesparend eingestuft werden, um vom KfW-Kredit Gebrauch machen zu können. Ist diese Voraussetzung erfüllt, erhalten die Käufer der nach Antragstellung ein zinsvergünstigtes Darlehen sowie einen Tilgungszuschuss.

Der Zinssatz variiert zwischen 1,25 und 1,55 Prozent – dieser hängt ab von der Höhe des Energiesparpotentials: Je höher das Energiesparpotential, desto geringer sind die Sollzinsen. Dies gilt ebenfalls für den Tilgungszuschuss.

Der Kredit ist bis zu zwölf Monate nach Zusage abrufbar. Diese Frist wird für noch nicht ausgezahlte Kreditbeträge ohne gesonderten Antrag um maximal 24 Monate verlängert.

6. Wie wird eine Pflegeimmobilie besteuert?

Die Investition in eine Pflegeimmobilie birgt einen weiteren, steuerrechtlichen Vorteil. Grundsätzlich unterliegen die gewonnenen Einkünfte aus der Verpachtung bzw. Vermietung der Pflegeappartements der Einkommenssteuer. Die Steuerhöhe hängt von den persönlichen Umständen der Immobilieneigentümer ab. Der sogenannte Einrichtungskostenzuschuss sowie der Kostenaufwand für die Gebäudeherstellung können über einen Zeitraum von 50 Jahren steuerlich mit zwei Prozent je Jahr abgeschrieben werden. Nach derzeitigem Steuerrecht bewertet man Gewinne im Privatvermögen, die durch einen Weiterverkauf der Immobilie erzielt wurden, nach zehnjähriger Spekulationsfrist als steuerfrei.

 

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7. Wie gestaltet sich der Kaufprozess eines Pflegeappartements?

Entscheidet man sich für den Kauf eines Pflegeappartements, sind verschiedene Schritte zu berücksichtigen. Zunächst ist es empfehlenswert, sich einen Überblick über die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten zu verschaffen.

Hinweis: Für den Erwerb einer Pflegeimmobilie ist mit einem Anlagevolumen von mindestens 130.000 Euro zu rechnen. Außerdem wird ein Anteil von ca. 20 Prozent Eigenkapital vorausgesetzt.

Legt man Wert darauf, im Bedarfsfall selbst Anspruch auf einen Platz in der Pflegeeinrichtung zu erheben, sollten bei der Wahl des Objekts auch eigene Interessen und Bedürfnisse zu hinterfragen.

Im Hinblick auf eine gelungene finanzielle Altersvorsorge spielen auch die wirtschaftlichen Aspekte eine zentrale Rolle. Um die Renditechancen realistisch einschätzen zu können, ist es ratsam, sich nicht nur auf ein Objekt zu konzentrieren. Unverbindliche Angebotsanfragen und Beratungsgespräche mit Anbietern der Pflegeimmobilien sollten über die mit dem Kauf verbundenen Kosten sowie das Potential der Standorte aufklären. Bei Zweifeln und Unsicherheiten ist es zudem sinnvoll, einen Finanzexperten aufzusuchen. Auch die Referenzen der Bauträger sowie des Betreibers können Aufschluss über die Qualität der zukünftigen Zusammenarbeit geben.

Zieht man einen KfW-Kredit in Erwägung, muss die Pflegeimmobilie alle baulichen Voraussetzungen im Hinblick auf ein energieeffizientes Bauen erfüllen.

Sicherheit über die Finanzierung erhält man erst, wenn alle durch das Kreditinstitut gewünschten Daten zusammengetragen und eine Auflistung von Rendite, Einnahmen und Ausgaben erstellt wurde. Schließlich komplettiert der Termin beim Notar zur Unterzeichnung des Kaufvertrags das Verfahren.

 

FÜNF BESONDERE VORTEILE EINER PFLEGEIMMOBILIE

Rendite
bis zu 5 Prozent

Mietsicherheit
Miete auch bei Leerstand, Pachtverträge mit mind. 20 Jahren Laufzeit

Steuervorteile
Gebäude und Inventar werden steuerlich abgeschrieben, Kredit-Zinsen sind steuerlich absetzbar

KfW-Förderung und Zinsniveau als Renditehebel
viele Objekte werden zusätzlich gefördert

Wachstumsmarkt „Pflege“
Zahl der Pflegebedürftigen steigt stark an, zukünftig hoher Bedarf an Pflegeheimen

 

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Quelle: Redaktion seniorenportal.de
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